11月7日，針對(duì)“北京擬在今年的第三批次供地中取消地價(jià)上限”的消息，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)在其官方微博發(fā)布回應(yīng)表示，北京“取消地價(jià)上限”為不實(shí)消息。

從各線城市情況看，除一線城市外，目前已有至少13城取消地價(jià)上限，土拍實(shí)行“價(jià)高者得”。

一線城市地塊仍然限價(jià)

在業(yè)內(nèi)看來，一線城市對(duì)于限制性政策的松綁仍然較為謹(jǐn)慎。

今年9月20日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布今年第三輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及19宗涉宅用地，19宗地塊分布于朝陽區(qū)（1宗）、豐臺(tái)區(qū)（4宗）、石景山區(qū)（1宗）、通州區(qū)（2宗）、大興區(qū)（4宗）、順義區(qū)（1宗）、昌平區(qū)（2宗）、房山區(qū)（2宗）、門頭溝區(qū)（1宗）以及懷柔區(qū)（1宗）。

當(dāng)前，第三批次地塊供應(yīng)清單中，已有多宗地塊入市供應(yīng)，土拍文件中依然設(shè)置了地價(jià)上限。

其中，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0208-6021地塊起始價(jià)18.8億元，該宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格21.62億元；昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)CP01-0201-0001、0002、0009地塊起始價(jià)35.4億元，該宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格40.71億元；大興新城西片區(qū)一期A組團(tuán)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目DX00-0407-0007地塊起始價(jià)9.7億元，該宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格11.155億元。

11月7日，媒體報(bào)道北京將取消地價(jià)上限，不過隨即北京市規(guī)自委回應(yīng)表示消息不實(shí)，北京市將堅(jiān)決貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)決落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作目標(biāo)，繼續(xù)堅(jiān)持“房地聯(lián)動(dòng)”，確保首都房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

同為一線城市的上海于11月3日發(fā)布今年第四批集中供地首輪出讓地塊公告，8宗地塊起始總價(jià)139.7億元。該批次地塊延續(xù)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)、競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”和搖號(hào)的出讓方式，且8宗地塊均設(shè)有最高限價(jià)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，從一線城市市場(chǎng)表現(xiàn)來看，一線城市對(duì)取消地價(jià)上限的迫切性并不高，成交端需求韌性猶存，房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)健，土拍表現(xiàn)相對(duì)二三線城市也較為可觀。

關(guān)榮雪指出，一線城市作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心區(qū)域，其市場(chǎng)表現(xiàn)對(duì)于整個(gè)樓市的發(fā)展具有決定性作用，因此政策動(dòng)向至關(guān)重要，邊際放松將持續(xù)作為一線城市政策調(diào)整的主要方式，短期內(nèi)全面取消此前限購限價(jià)類政策的可能性不大。

在中指研究院分析師孟新增看來，一線城市中，今年以來北京、上海、深圳多宗地塊競(jìng)拍至土地最高限價(jià)，土拍熱度整體較為穩(wěn)定，短期地價(jià)上限取消的預(yù)期較小；廣州土地市場(chǎng)較為低迷，后續(xù)優(yōu)化土地限價(jià)存在一定預(yù)期。

已有至少13城取消地價(jià)上限

關(guān)榮雪指出，限地價(jià)的出臺(tái)背景基于地王頻出，土拍市場(chǎng)過熱，房?jī)r(jià)飆升。從全國市場(chǎng)而言，今年以來土地市場(chǎng)整體延續(xù)低溫運(yùn)行，土地收入持續(xù)下降，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，房企拿地積極性不高，鑒于這種情況，限地價(jià)似乎已經(jīng)并不符合市場(chǎng)形勢(shì)。

“取消地價(jià)上限對(duì)于地方政府來說，可以增收入、降風(fēng)險(xiǎn)、城市板塊分化加劇；對(duì)于房企而言，則意味著降利潤(rùn)、憑本事；對(duì)于購房群體來說，則能夠促改善、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期?！敝兄秆芯吭和恋厥袌?chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱提及。

同時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

在實(shí)際落地過程中，除一線城市外，已有多個(gè)熱點(diǎn)二線城市跟進(jìn)執(zhí)行。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月以來，已有成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長(zhǎng)沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津至少13城取消土地地價(jià)上限。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，從已經(jīng)落地“價(jià)高者得”模式的城市來看，供求關(guān)系較好的城市的核心區(qū)土地市場(chǎng)熱度已經(jīng)開始回溫，比如合肥最近一輪土拍，濱湖區(qū)的地塊很明顯熱度高于其他區(qū)域，且也普遍出現(xiàn)了溢價(jià)率提升。根據(jù)土拍結(jié)果，合肥濱科城BK202305號(hào)地塊溢價(jià)率44.89%；包河區(qū)BH202310號(hào)的溢價(jià)率也超過30%。

另據(jù)中指研究院測(cè)算數(shù)據(jù)，濟(jì)南新政后首場(chǎng)土拍出現(xiàn)溢價(jià)率53%的地塊，相較于21天前周邊底價(jià)成交的地塊，成交樓面價(jià)上浮66%，政策效果顯著。

孟新增指出，地價(jià)上限取消后，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率提升，競(jìng)拍熱度有所提高，有利于緩解當(dāng)前土拍整體低迷情緒。

房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢(shì)城市聚集

在業(yè)內(nèi)看來，當(dāng)下即使是核心一二線城市的土拍市場(chǎng)仍然是分化的，對(duì)于非核心區(qū)的地塊，仍然是低溢價(jià)成交，甚至也有可能出現(xiàn)流拍。

中指研究院發(fā)布的《中國300城市土地市場(chǎng)交易情況》顯示，2023年1-10月推出住宅用地規(guī)劃建筑面積38086.59萬平方米，同比降31%，成交規(guī)劃建筑面積25963.84萬平方米，同比降35%；共流拍地塊662宗，流拍率17.61%。

今年前10個(gè)月，全國300城成交樓面均價(jià)7158元/平方米，同比上漲15.55%，平均溢價(jià)率為5.47%，較去年同期增長(zhǎng)2.07個(gè)百分點(diǎn)。

張凱指出，一線、二線、三四線城市熱度分化明顯，房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢(shì)城市聚集。今年前10個(gè)月，一線城市住宅用地土地出讓金收入降幅最低，同比下降22%；二線城市住宅用地出讓金同比下降23.4％；受成交總量拖累，三四線城市住宅用地土地出讓金收入降幅超30%。