誰在重倉長三角?
2024-06-17 10:16 星期一
丁祖昱評樓市
作為經(jīng)濟基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿训娜蟪鞘腥褐?,長三角一直是眾多品牌房企納儲首選。

作為經(jīng)濟基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿训娜蟪鞘腥褐?,長三角一直是眾多品牌房企納儲首選。盡管當(dāng)前長三角樓市因行業(yè)大環(huán)境調(diào)整,市場較去年同期明顯降溫,但橫向?qū)Ρ绕渌鼌^(qū)域來看,因產(chǎn)業(yè)發(fā)達、居民收入水平高,長三角購房需求仍相對充足,與全國平均水平相比,長三角樓市表現(xiàn)也稱得上“獨樹一幟”。

我們梳理了典型房企在長三角41個城市的土儲情況(扣除已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分),結(jié)果發(fā)現(xiàn):2023年在長三角41城市中的總土儲貨值超過1000億的房企有29家;其中在長三角總土儲超過4000億元的房企就有4家。

其中,除了有規(guī)模優(yōu)勢明顯的央國企,也有地緣優(yōu)勢突出的浙系房企。

在當(dāng)前行業(yè)筑底修復(fù)的階段,多數(shù)房企投資戰(zhàn)略大幅放緩,即便是有能力、有意愿拿地的央國企也僅聚焦在3-4個優(yōu)質(zhì)的核心一二線城市,從新房市場、土地市場的“體感”來看,當(dāng)前長三角區(qū)域內(nèi)的核心城市更受青睞。

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受房企資金承壓以及市場調(diào)整影響,長三角區(qū)域的樓市成交熱度不及2022年。但橫向?qū)Ρ绕渌鼌^(qū)域來看,長三角區(qū)域樓市表現(xiàn)仍然最佳,尤其是上海、杭州、合肥等核心城市,新房消化周期都在12個月以下,樓市成交仍一定的熱度。在此影響下,長三角區(qū)域也成為各大房企增儲的首選。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年底,TOP30企業(yè)于長三角41個城市的土地儲備貨值和建面總量分別達6.43萬億元和2.83億平方米,占百強房企在長三角的總土儲貨值和建面占比均達八成;其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達3.7萬億元和1.6億平方米,占比均在四成以上。

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,長三角三省一市2023年商品房銷售面積達2.75億平方米,與2023年TOP30企業(yè)新增土儲建面基本相當(dāng)。

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具體來看,2023年在長三角41城市中的總土儲貨值超過1000億的房企有29家;其中在長三角總土儲超過4000億元的房企就有4家,分別為綠地、保利、金茂和融創(chuàng),介于2000和4000億元之間的房企有6家,涉及萬科、金地、綠城、招商、濱江和新城等規(guī)模房企。

規(guī)模房企一般資金雄厚,也具有全局布局的特征,再加上長三角本身就是房企布局的“香餑餑”,土儲總量遙遙領(lǐng)先也在意料之中。

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從重倉長三角的企業(yè)可以看到,長三角總土儲貨值超過2000億的10家企業(yè)多為2022年銷售額TOP30房企,其中有兩類值得注意:

第一類是在全國全面布局的規(guī)模房企,長三角區(qū)域的土地儲備占比多在35%以下,典型如綠地、保利發(fā)展、融創(chuàng)、萬科。這些房企經(jīng)過多年的發(fā)展,已經(jīng)實現(xiàn)全國化的布局,因此長三角地區(qū)的土儲占比也相對偏低。

第二類為深耕長三角的房企,尤其是浙系房企,在長三角的土儲貨值方面表現(xiàn)搶眼,譬如濱江,作為本土企業(yè),對區(qū)域內(nèi)市場熟悉度、深耕程度、以及良好的政商關(guān)系,使得其在長三角一體化土儲競爭中具有一定先天優(yōu)勢。2023年在長三角區(qū)域內(nèi)總土儲貨值高達2524億,占其總土儲貨值占比的97%。

總體而言,在長三角一體化中占據(jù)先機的主要是來自部分規(guī)模房企和地方性企業(yè)。前者全國化布局多年,后者地緣優(yōu)勢明顯。在房地產(chǎn)整體市場表現(xiàn)不佳的當(dāng)下,需求韌性較佳的長三角地區(qū)成為房企增儲的首選,屆時這些土儲將成為企業(yè)規(guī)模穩(wěn)健增長的有力保障。

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在整體收縮之下,投資由以往的全面散網(wǎng)到關(guān)注核心一二線和核心三四線,逐漸過渡到聚焦核心一二線的核心板塊。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年末,典型企業(yè)在長三角的總土儲能級分布來看,一線城市占比30%,比2022年末增加3個百分點,二線城市占比39%,比2022年末降低3個百分點,三四線城市占比28%個百分點,同比基本持平。

細化至各個城市來看,上海以總土儲貨值占30%左右遙遙領(lǐng)先其他城市,其次第二梯隊的杭州、南京和蘇州占比均達到10%-11%左右,與2022年末相比幾乎沒有變化,而這4個核心城市的總土儲占比已經(jīng)高達總土儲的六成,保持較高的集中度。第三梯隊城市則土儲占比均在5%以下,與前兩個梯隊形成了明顯差異。

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需要注意的是,在2023年整體投資收縮的情況下,長三角雖然是企業(yè)投資相對聚焦的區(qū)域,但也面臨房企拿地減少的情形:2023年末長三角土儲TOP30房企中,有半數(shù)房企2023年已經(jīng)沒有在長三角拿地,例如綠地、融創(chuàng)、瑞安等,這部分企業(yè)依靠過去的拿地名列前茅,也體現(xiàn)出當(dāng)前庫存在較大的去化壓力。

依然持續(xù)拿地的企業(yè)也大部分存在2023年拿地金額低于2022年的情況,對比企業(yè)2023年在長三角的投資情況,我們發(fā)現(xiàn)不同類型的房企對長三角的青睞程度仍有明細差異:深耕型的本土房企保持高度聚焦,如濱江、綠城2023年在長三角的投資金額占全年投資金額的七成以上;長三角依然是國央企的布局重鎮(zhèn),但投資分布有所收縮,僅中海投資占比增加;外來地方國企投資分化,華發(fā)積極布局長三角。

綜合來看,土地儲備作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資產(chǎn),對企業(yè)的長期發(fā)展至關(guān)重要。然而,土地儲備并非越多越好,關(guān)鍵在于優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu),以實現(xiàn)資源的高效配置和風(fēng)險的有效控制。企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略、市場變化和資金狀況,合理規(guī)劃土地儲備的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

目前市場分化愈演愈烈,在政策利好、預(yù)期修復(fù)之下,行業(yè)將在一兩年內(nèi)低位調(diào)整并逐步迎來復(fù)蘇和回暖,而核心城市土地的布局更能夠快速、有效地響應(yīng)市場需求,提升項目品質(zhì)同時,增強競爭力,并在市場競爭中保持領(lǐng)先地位。

毫無疑問,作為國內(nèi)經(jīng)濟活躍且民營經(jīng)濟相對領(lǐng)先的長三角是布局的重點之一。這一點從區(qū)域內(nèi)上海、杭州等城市土拍熱度顯著高于武漢、鄭州等中西部城市也可見一斑。

我們認為,未來強調(diào)的是在土地選擇上的精準(zhǔn)定位和對項目質(zhì)量的嚴格把控,從2024年一季度部分熱點城市土拍降溫的走勢來看,即便是核心城市內(nèi)部板塊分化、差異仍然顯著,在市場尚未企穩(wěn)之下,即便是核心城市次優(yōu)板塊土地也應(yīng)該謹慎對待。

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