房地產迎財稅大禮包:契稅、增值稅齊降 購房者、房企都將受益
原創(chuàng)
2024-11-13 21:18 星期三
財聯(lián)社記者 李潔
①財稅方面支持房地產市場的政策正在加速兌現(xiàn);
②“對購房者而言,由于新房的稅費主要為契稅,二手房涉及契稅、個稅和增值稅,因此本次政策對二手房形成的利好更大?!?/pre>

財聯(lián)社11月13日訊(記者 李潔)財稅方面支持房地產市場的政策正在加速兌現(xiàn)。

11月13日,財政部發(fā)布關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告,明確多項支持房地產市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策,包括減免契稅、增值稅等。

“本次稅費調整力度符合市場預期,這其中,一線城市非普住宅和90-140平方米剛改需求稅費減免力度較大。對購房者而言,由于新房的稅費主要為契稅,二手房涉及契稅、個稅和增值稅,因此本次政策對二手房形成的利好更大,我們認為這種利好接下來會在二手房成交量中得到更加明顯的體現(xiàn),也有利于加強房產中介公司在第四季度的銷售業(yè)績?!闭闵套C券地產分析師楊凡告訴記者。

對房企而言,楊凡指出,“土地增值稅政策的放松,有利于緩解房企現(xiàn)金流壓力,同時利好房企利潤修復。對開發(fā)商政策的支持,超過先前的預期?!?/p>

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為,本次政策對于購房者、房企均將產生實質性利好,在降低購房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力的同時,有利于進一步穩(wěn)定市場預期、提振購房者置業(yè)信心。

其進一步表示,房地產市場在10月出現(xiàn)“階段性回穩(wěn)”,財稅政策接連落地有望進一步強化市場修復節(jié)奏,助力房地產市場止跌回穩(wěn)。

契稅調整后 一線城市購買二套房獲益最大

分析師指出,在房產交易環(huán)節(jié),此前的契稅政策一般為,首套房90平方米以下,契稅1%;首套房90平米以上,契稅1.5%;二套房,90平以下,契稅1%;90平以上,契稅2%;北京、上海、深圳、廣州,二套房契稅3%。

此次對稅收政策調整,將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準,由90平方米提高到140平方米,并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

調整后,在全國范圍內,對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面積不超過140平方米的,統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

中原地產首席分析師張大偉介紹,此次契稅調整,對于首套90平方米以內住房,以及超過140平方米的購房者沒有影響,對于90-140平方米的首套房購房者契稅可以減少0.5%。二套購房者超過140平方米的可減少1%,140平方米以內的購房者可以減少2%契稅。

其中,受益最大的是一線城市購買二套房的購房者。過去四個一線城市二套房全部按照3%收取契稅,新政策將變成140平方米以內1%,140平米以上2%,購房者最多可享受2%的契稅減免。舉例來說,購買第二套房的購房者,總價500萬元,過去契稅要3%也就是15萬元,新政策后將按照1%收取,也就是5萬,契稅減少10萬元。

“這項政策落地將進一步降低購房者置業(yè)成本,對剛需和改善性住房需求均形成較大利好,特別是改善性住房需求,對于一線城市購房者的稅收優(yōu)惠力度尤其大?!标愇撵o表示。

張大偉也認為,本次稅費政策的調整主要影響的是一線城市,之前契稅、增值稅大部分城市已經減免,部分城市甚至對購房者補貼所有契稅。

一線城市優(yōu)化增值稅政策 非普宅交易成本大幅降低

增值稅方面,對一線城市非普通住宅市場有多大影響,是最受關注的措施之一。

最新政策明確,北京市、上海市、廣州市和深圳市,取消普通住宅和非普通住宅標準后,與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策,對該城市個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

降低一線城市增值稅稅費,該項政策是與取消普宅標準配套的措施。陳文靜表示,“這項政策可明顯降低一線城市增值稅稅費,進一步降低購房者置業(yè)成本,助力一線城市市場加速修復?!?/p>

取消非普宅標準,結合最新稅收政策,將給一線城市大量超過2年的購房者節(jié)省稅費。據(jù)中指院測算,以北京為例,政策優(yōu)化前,滿2年非普宅需繳納增值稅,若現(xiàn)價500萬元,購買時原值200萬元,則應繳增值稅為(500-200)/1.05*5%,即14.3萬元。政策優(yōu)化后滿2年原非普宅可免征增值稅,原應繳增值稅可全部節(jié)省。

“取消普通住宅和非普通住宅標準,該政策旨在鼓勵消費,尤其鼓勵已有房居民改善居住條件,進行房屋置換。未來,非普通住宅的稅收政策將與普通住宅看齊,是對大戶型、高端改善住宅消費的有力支持。”張大偉稱。

降低土地增值稅預繳稅額 有助于間接提升房企現(xiàn)金流

而土地增值稅方面,此次政策降低各地土地增稅預征率下限,降低預繳稅額。

其中,取消普通住宅和非普通住宅標準的城市,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,繼續(xù)免征土地增值稅。

同時,將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。各地可以結合當?shù)貙嶋H情況對實際執(zhí)行的預征率進行調整。

“隨著房地產市場持續(xù)調整,近幾年不少房地產項目的土地增值稅實際稅率已明顯降低,企業(yè)不少稅費資金處于多繳狀態(tài),這部分資金如果不能及時退稅,將增加企業(yè)資金壓力。本次將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點,有利于降低企業(yè)預征預繳的土地增值稅,減輕企業(yè)資金壓力,對于穩(wěn)定企業(yè)預期也將帶來積極影響。”陳文靜表示。

多位分析師認為,此舉有助于間接提升房企現(xiàn)金流。

“土地增值稅層面,目前下調的空間并不大,目前來看主要體現(xiàn)在預征層面的減少,這對于減少房企現(xiàn)金流壓力將起到一定作用。增值額未超扣除項目金額20%的免征,這一條也適用非普宅,則可降低房企開發(fā)成本,對于各類房企皆有利,尤其是大量在一二線城市布局的房企,由于原來非普宅占比高的企業(yè),獲益會更大?!?8安居客研究院院長張波稱。

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