日前，河北張家口提出逐步推進(jìn)“取消公攤”。湖南衡陽(yáng)上周也明確，自明年1月1日起，當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。此前，也有多地提出類似舉措。

一系列新動(dòng)作讓“取消公攤”的話題再度引發(fā)關(guān)注。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，真的是取消公攤面積了嗎？公攤面積能不能取消、可不可以馬上取消？取消公攤對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者有何影響？

按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)是取消公攤嗎？

12月17日，河北張家口發(fā)文明確，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

12月12日，湖南衡陽(yáng)發(fā)布通知，明確自明年1月1日起，當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。（根據(jù)這份通知，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成）由于新的政策當(dāng)中，沒(méi)有了“公攤”一詞，由此被不少人視為“取消公攤”開(kāi)始落地。

△12月12日，衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》。

但記者梳理后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這份通知當(dāng)中并沒(méi)有“取消”二字，反而明確了房企在銷售前應(yīng)當(dāng)公示“被分?jǐn)偟墓灿貌课弧薄皡⑴c分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”等內(nèi)容。也就是說(shuō)，調(diào)整套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式和取消公攤面積，是兩回事。

專家表示，衡陽(yáng)市的樓市新政通過(guò)公示公攤面積信息，使消費(fèi)者能夠明確了解自己購(gòu)買房產(chǎn)的實(shí)際公攤面積，從而更加清楚地進(jìn)行消費(fèi)。

不只是衡陽(yáng)，廣東肇慶、安徽合肥、湖南湘潭等地今年也明確提出要按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。從各地實(shí)施效果來(lái)看，不論以建筑面積計(jì)價(jià)，還是以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，只是兩種不同的計(jì)算方式，購(gòu)房成本不會(huì)發(fā)生變動(dòng)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：假設(shè)我們買了一套總價(jià)200萬(wàn)元的房，房子建筑面積是100平方米，套內(nèi)建筑面積是80平方米，可以按照建筑面積計(jì)價(jià)是2萬(wàn)元每平方米，也可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)是2.5萬(wàn)元每平方米，計(jì)價(jià)方式可能有所差異，但付出的總價(jià)其實(shí)一樣。

不僅購(gòu)房成本沒(méi)有變化，兩種計(jì)算方式下，其實(shí)相關(guān)的供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)也不會(huì)因此發(fā)生變化。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，之所以此次衡陽(yáng)的政策備受關(guān)注，主要原因是此前由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“公攤面積”缺乏約束性的條款，造成在部分地方公攤面積過(guò)大、導(dǎo)致得房率過(guò)低，推高了購(gòu)房者的買房成本和后續(xù)維護(hù)成本，從而引發(fā)了大家對(duì)是否取消公攤面積的猜測(cè)。

什么是“公攤面積”？

公攤面積制度在我國(guó)實(shí)施已久，2001年實(shí)行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。具體來(lái)說(shuō)，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。而公用建筑面積一般由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

單元與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果電梯和公共設(shè)施以及走廊過(guò)道越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

購(gòu)房者之所以對(duì)于“公攤面積”詬病已久，原因有兩點(diǎn)——

第一，目前市場(chǎng)上對(duì)于“公攤面積”的計(jì)算方法不夠公開(kāi)透明。

第二，一些開(kāi)發(fā)商違規(guī)增加公攤面積。

這都使得長(zhǎng)期以來(lái)，公攤面積成了一筆“糊涂賬”。

山東青島的一位購(gòu)房者曾購(gòu)買了一套120多平米的商品房，但在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，公攤面積占據(jù)了近一半，“房產(chǎn)證面積是128.35平米，套內(nèi)面積是不到70平米”。

目前，公攤系數(shù)在多大范圍內(nèi)算合理，國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定，僅規(guī)定了公攤系數(shù)的上限和下限。浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬表示，一般情況下，需要根據(jù)以下內(nèi)容來(lái)測(cè)算公攤面積：

一是設(shè)計(jì)單位的圖紙；

二是主管部門對(duì)公攤的核算。

但由于一些地方還沒(méi)有建立“多測(cè)合一”體系，缺乏第三方監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。

取消公攤對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？

面對(duì)公攤面積的“不透明空間”，購(gòu)房者常感到無(wú)奈，這也是 “取消公攤計(jì)價(jià)”呼聲日益高漲的原因。然而，取消公攤計(jì)價(jià)能徹底解決當(dāng)下的問(wèn)題嗎？已經(jīng)執(zhí)行“套內(nèi)價(jià)格計(jì)價(jià)”的區(qū)域目前效果如何？全面取消公攤計(jì)價(jià)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

2022年8月1日起，重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，即取消“公攤面積”計(jì)價(jià)。這一政策明確規(guī)定，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)寫明房屋共用部位及設(shè)施。

重慶大學(xué)副校長(zhǎng)劉貴文認(rèn)為，這使得購(gòu)房者即便不具備建筑專業(yè)知識(shí)，也能清晰地了解自己購(gòu)買的房屋實(shí)際使用面積有多大，從而有利于市場(chǎng)的規(guī)范化和透明化。

重慶之所以率先改革商品房計(jì)價(jià)方式，最大目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛。有專家表示，從計(jì)量口徑上取消公攤，會(huì)導(dǎo)致整套房的面積減少，而房屋總價(jià)不會(huì)發(fā)生變化，以住房面積計(jì)量的單價(jià)就會(huì)上漲。

例如，一套建筑面積100平方米的商品房，公攤面積20%，實(shí)際使用面積是80平方米。如果按照總價(jià)800萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，每平方米單價(jià)為8萬(wàn)元。取消公攤之后，總價(jià)不變，單價(jià)則變成每平方米10萬(wàn)元。因此專家認(rèn)為，從資產(chǎn)角度來(lái)看，這將有利于保障購(gòu)房者的權(quán)益。

上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此也持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為“所買即所得”的模式會(huì)增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)買賣房屋的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好發(fā)展，并更好地保障購(gòu)房者的居住權(quán)益。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，取消公攤面積計(jì)價(jià)總體上有利于銷售房源。近年來(lái)，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)選擇“按套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)來(lái)出售新房，以此來(lái)規(guī)避因公攤面積引發(fā)的爭(zhēng)端或民事糾紛。

全面取消公攤的條件尚未成熟

專家：進(jìn)一步增加公攤面積透明度

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，取消公攤對(duì)于二手房市場(chǎng)可能產(chǎn)生較大影響?！霸谙嗤瑓^(qū)域，二手房的得房率只有70%，而新進(jìn)入市場(chǎng)的房源的得房率可能達(dá)到90%。如果兩者的銷售單價(jià)相差不大，那么過(guò)去的二手房和開(kāi)發(fā)商手中庫(kù)存的在售房源可能需要降價(jià)以保持競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

從現(xiàn)階段來(lái)看，多名業(yè)界人士都認(rèn)為，全面取消公攤的條件尚未成熟。目前市場(chǎng)上也存在一些建議和反饋，一是“取消公攤之后房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲”。二是“取消公攤后小區(qū)品質(zhì)是否會(huì)下降”。

對(duì)此，專家建議增加公攤面積的透明度才是解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在。張大偉表示，得房率和公攤都有其存在的必要性，真正需要管控的是在銷售過(guò)程中制造高得房率的違法違規(guī)行為。