財聯(lián)社3月4日（編輯 劉晨）近期，公募REITs扎堆申報，包含兩家重磅龍頭——萬科、建行。在利好頻出、權(quán)益市場向上修復(fù)的環(huán)境下，2月REITs整體表現(xiàn)出色，中證REITs指數(shù)環(huán)比上漲13%。機構(gòu)分析師指出，短期維度下普漲行情可能面臨轉(zhuǎn)化。

萬科控股子公司申報基礎(chǔ)設(shè)施REITs

上周五，萬科發(fā)布公告表示，以其控股子公司（深圳市萬緯物流投資有限公司）3個倉儲物流園項目作為資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs開始申報發(fā)行工作。申報發(fā)行工作進展順利，已于2024年3月1日收到中國證監(jiān)會的申請受理通知書。

根據(jù)公開資料顯示，首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元。REITs標(biāo)的資產(chǎn)包括包括位于粵港澳大灣區(qū)和長江三角洲的佛山南海項目、紹興諸暨項目、湖州德清項目。交易方案的核心為“基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金+ABS+項目公司”三層架構(gòu)。由華夏基金管理有限公司注冊基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金。

業(yè)內(nèi)人士稱，本次發(fā)行公募REITs,或與公司資金壓力有一定關(guān)聯(lián)。

據(jù)財聯(lián)社報道，今日萬科多只境內(nèi)債走低，其中，“22萬科06”一度跌幅近20%，“20萬科08”跌超35%，“21萬科02”跌近3%。分析人士認為，這可能是受到萬科與新華資產(chǎn)債務(wù)展期傳聞的影響。日前有傳言稱，萬科正與以保險公司為主的貸款機構(gòu)商談非標(biāo)債務(wù)延期，其中與新華資產(chǎn)100億元的債務(wù)展期談判被拒絕。針對債務(wù)展期傳聞，新華資產(chǎn)進行了澄清。萬科方面目前沒有公開回應(yīng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前2個月萬科累計銷售額 334.5億元，同比下滑41.7%。其中2月單月銷售額141.5億元，同比下滑52.08%。與此同時，萬科仍保持一定的投資節(jié)奏。公告顯示，2024年1月，萬科共新增3個地產(chǎn)項目，拿地項目分別在銀川、昆明和貴陽；而據(jù)券商測算數(shù)據(jù)，萬科當(dāng)月土地投資強度為9%，拿地均價約5080元/平方米。

據(jù)公開報道，今年前兩個月，萬科曾出售旗下上海物業(yè)七寶萬科廣場的余下50%權(quán)益，收購估計基礎(chǔ)價款23.838億元。此外，萬科的全資子公司深圳市盈達投資基金管理有限公司將其持有的深圳市高新投集團有限公司6.16%的股權(quán)出售給深圳市投資控股有限公司。

二月利好頻出，REITs基金扎堆申報

除了萬科的控股子公司，另外還有三家REITs進行了申報。3月1日建設(shè)銀行也宣布，以附屬公司建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司房持有的保障性租賃住房項目開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點工作。底層資產(chǎn)估值為9.86億元，基金管理人為建信基金。中國證監(jiān)會和上海證券交易所已于2024年3月1日受理本項目申報。

重慶某資管人士表示，這是首個以金融機構(gòu)附屬公司作為原始權(quán)益人申報的公募REITs項目，現(xiàn)在已上市的公募REITs的發(fā)起人均為企業(yè)，如果建行的公募REITs能夠發(fā)行成功，將為金融機構(gòu)盤活存量租賃住房資產(chǎn)帶來契機。

另外還有華夏金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園REIT（原始權(quán)益人為北京金隅集團）和中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT（原始權(quán)益人為北京聯(lián)東金園）兩個REITs也在上周五正式申報至交易所。

今年二月，公募REITs領(lǐng)域利好政策頻出。2月8日，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》中規(guī)定，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認為權(quán)益屬性產(chǎn)品。據(jù)了解，此規(guī)定有利于并表型原始權(quán)益人降低企業(yè)杠桿率，同時對于機構(gòu)投資者而言，有助于建立符合REITs特點的會計核算方式以及考核機制等。同日，上交所發(fā)布《關(guān)于做好公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）2023年年度報告披露工作有關(guān)事項的通知》，進一步細化和完善了公募REITs的信披要點。

2月23日，證監(jiān)會在對《關(guān)于將消費類基礎(chǔ)設(shè)施入池公募REITs的提案》的答復(fù)函中表示，將會同國家發(fā)展改革委積極推進符合條件的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目落地，推動盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資和提振消費。

REITs二月大幅反彈，中證REITs月漲幅約13%

Wind數(shù)據(jù)顯示，2月中證REITs指數(shù)大幅上漲，從月初的708點附近漲至月末800點左右，月漲幅約13%，但仍低于去年三季度末860點的水平。 滬深30只上市REITs中，有27只近一個月凈值增長率為正，一只為零，兩只為負。近一個月凈值增長率最高的為11.69%，最低的為-28.82%。財聯(lián)社根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理，2月REITs基金整體成交額72.65億，較前一月下降了11.69億。換手率為18.17%，較上一月下降了5.82%。

中證REITs指數(shù)

資料來源：Wind,財聯(lián)社整理

北京某基金經(jīng)理對財聯(lián)社表示，二月的REITs行情大幅反彈，除了政策影響外也受到股市整體上漲帶動，尤其現(xiàn)在固收類的高息資產(chǎn)已經(jīng)很少，經(jīng)歷過一月的大幅下跌后REITs作為高分紅，且風(fēng)險相對低于權(quán)益的品種，性價比凸顯。

分品種來看REITs的月度表現(xiàn)，根據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2月倉儲物流板塊及園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs指數(shù)收益率均超過15%，分別為18.22%和15.12%。保障性租賃住房板塊、交通基礎(chǔ)設(shè)施板塊、生態(tài)環(huán)保板塊、能源基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs指數(shù)收益率分別為9.42%、9.41%、8.18%、7.16%。2月成交額最高的REITs品種是交通基礎(chǔ)設(shè)施類，成交額為20.482億元，占比28.193%。最低的是生態(tài)環(huán)保類，成交額為4.79億占比6.593%。

平安證券固收首席劉璐指出，本輪風(fēng)險偏好修復(fù)、流動性改善帶來的上漲或逐漸轉(zhuǎn)入平穩(wěn)。利率快速下行，REITs現(xiàn)金分派率與信用債利差仍在90%分位數(shù)以上，加之證監(jiān)會“4號文”或推動保險等長期資金入場，REITs具有長期配置價值。但月度以下的短周期維度，普漲有可能逐漸轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性上漲。擇券上，關(guān)注現(xiàn)金分派率較高、經(jīng)營狀況較好的產(chǎn)權(quán)類REITs的補漲機會，避免追漲經(jīng)營情況較弱的個券。