財(cái)聯(lián)社12月14日訊（記者 李迪）近期，REITs在二級市場普遍上漲，引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。談及近期REITs二級市場普漲的原因時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，利率下行預(yù)期是推動此輪REITs價(jià)格上漲的主要因素。在低利率環(huán)境下，REITs憑借其穩(wěn)定的分紅特性，有望呈現(xiàn)出更好的市場表現(xiàn)。

展望未來，REITs的中長期投資價(jià)值也得到了多家機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。中信建投國家電投新能源REIT基金經(jīng)理徐程龍指出，隨著更多資金的入市，公募REITs的長期投資價(jià)值必將獲得更多投資者的認(rèn)可。中金公司指出，若政策進(jìn)一步加碼，強(qiáng)周期REITs項(xiàng)目的經(jīng)營基本面或有望改善，消費(fèi)、一線城市產(chǎn)業(yè)園以及貨運(yùn)占比較高的高速項(xiàng)目或率先受益。

REITs二級市場普漲，利率下行預(yù)期或是主因

近日，REITs二級市場上漲明顯。中證REITs全收益指數(shù)于12月10日上漲0.81%，11日上漲1.29%，12日上漲0.53%，13日微跌0.02%。

具體到基金產(chǎn)品來看，中信建投國家電投新能源REIT、嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華泰南京建鄴REIT等多只基金于12月9日至12月14日連續(xù)5個(gè)交易日上漲。其中，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT當(dāng)周漲幅超11%。

談及近期REITs二級市場普漲的原因時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，利率下行是重要原因之一。REITs作為具有相對穩(wěn)定分紅特征的投資品種，兼具一定固收產(chǎn)品的屬性，在低息周期普遍表現(xiàn)更好。

中信建投國家電投新能源REIT基金經(jīng)理徐程龍表示，公募REITs的股息率一般高于國債收益率，在利率下行周期中為投資者提供了可能獲得更高和更確定收益的投資選擇。他還指出，公募REITs在我國作為一種新興的投資品種兼具股性與債性，募集的資金主要用于投資具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其與股票、債券等傳統(tǒng)資產(chǎn)的相關(guān)性較低，具有收益穩(wěn)定性高、投資門檻低、流動性高等優(yōu)點(diǎn)。

此外，12月9日中央政治局會議傳遞的積極貨幣和財(cái)政政策信號，還強(qiáng)調(diào)了“大力提振消費(fèi)，提高投資效益，全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求”，這也有助于提升REITs投資者的信心。有業(yè)內(nèi)人士指出，“政策利好，特別是對消費(fèi)和投資領(lǐng)域的重視，有望改善REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營狀況，有望為公募REITs市場注入活力，有助于推動市場的反彈。”

REITs后市投資機(jī)會如何？

展望未來，多家機(jī)構(gòu)看好REITs的中長期投資價(jià)值。

徐程龍指出，目前國家已將公募REITs納入FOF基金、社保基金等資金的投資范圍，同時(shí)推動公募REITs納入滬港通，這些方式將為公募REITs市場帶來更多的增量資金，隨著更多資金的入市，公募REITs的長期投資價(jià)值必將獲得更多投資者的認(rèn)可。

還有機(jī)構(gòu)指出，在2025年，我REITs市場或延續(xù)三條主線，投資者可考慮進(jìn)行均衡配置。

具體來看，一是強(qiáng)周期板塊。中金公司指出，自924國新會議以來，促經(jīng)濟(jì)政策陸續(xù)推出或進(jìn)一步帶動宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，若政策進(jìn)一步加碼，強(qiáng)周期板塊項(xiàng)目經(jīng)營基本面或有望改善。從資產(chǎn)運(yùn)營周期來看，消費(fèi)、一線城市產(chǎn)業(yè)園以及貨運(yùn)占比較高的高速項(xiàng)目或率先受益，二線產(chǎn)業(yè)園以及物流倉儲則仍有待觀察。

此外，還可持續(xù)關(guān)注弱周期板塊回調(diào)后介入機(jī)會。中金公司指出，由于長端利率仍維持低位，疊加“資產(chǎn)荒”格局或還未完全反轉(zhuǎn)，保障性租賃住房、環(huán)保能源等弱周期板塊在估值回調(diào)后仍具備配置價(jià)值。中金公司建議結(jié)合長端利率波動以及利差視角關(guān)注配置機(jī)會。

第是一級市場擇機(jī)打新。中金公司指出，伴隨一級市場供給增加，建議結(jié)合項(xiàng)目稀缺性、經(jīng)營穩(wěn)定性以及一二級定價(jià)差異擇機(jī)參與打新機(jī)會。

不過，投資者在投資REITs時(shí)還需關(guān)注一些風(fēng)險(xiǎn)。

廣發(fā)基金資產(chǎn)配置部投資經(jīng)理張文琦指出，REITs市場價(jià)格與底層項(xiàng)目基本面高度掛鉤，而且部分REITs的底層項(xiàng)目尚未完全走出困境的行業(yè)，可能面臨較多的預(yù)期波動。

張文琦還指出，REITs流動性相比傳統(tǒng)的股債市場還是有差距，當(dāng)市場情緒比較低迷時(shí)，可能會由于缺少增量資金而出現(xiàn)暫時(shí)的流動性困境，因此會適合更長期的資金；但另一方面來說，REITs市場里有許多長期配置型資金，這也有利于市場的穩(wěn)定。REITs有時(shí)也會面臨情緒過熱、溢價(jià)高企的情況，這時(shí)需要避免沖高入場的風(fēng)險(xiǎn)。