這只REIT為何是今年上漲獨苗?底層資產(chǎn)量價齊穩(wěn),成REITs擇券抓手|公募REITs面面觀?
原創(chuàng)
2024-01-11 18:09 星期四
財聯(lián)社 楊斌
在季報披露前,REITs陸續(xù)披露底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn),市場或繼續(xù)圍繞相關(guān)增量信息進行交易。

財聯(lián)社1月11日訊(編輯 楊斌)盡管公募REITs市場開年以來持續(xù)下跌,部分項目大跌近30%引發(fā)關(guān)注,但底層資產(chǎn)類型為收費公路的REITs產(chǎn)品呈現(xiàn)出抗跌的特征。截至1月10日,浙商滬杭甬REIT成為今年唯一上漲的一只REITs。近期,部分REITs發(fā)布底層資產(chǎn)運營相關(guān)公告,個別資產(chǎn)經(jīng)營承壓引發(fā)二級市場價格波動,而收費公路項目普遍運營穩(wěn)健。雖然機構(gòu)多建議關(guān)注底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健的REITs,但究竟何為“穩(wěn)健”,在部分機構(gòu)人士看來,或需同時滿足量與價的穩(wěn)定要求。

浙商滬杭甬REIT成上漲獨苗,收費公路類產(chǎn)品抗跌

在嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT昨日跌停,開年跌幅近30%的同時,浙商滬杭甬REIT卻成為今年截至1月10日唯一上漲的一只。

圖:29只REITs區(qū)間漲跌幅及項目類型

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(資料來源:Choice數(shù)據(jù),財聯(lián)社整理)

根據(jù)浙商滬杭甬REIT在2023年底披露的最新運營數(shù)據(jù),基金所投資的杭徽高速在2023年 11月實現(xiàn)的日均收費車流量27152輛次,環(huán)比增加3.73%,同比增加27.63%;實現(xiàn)路費收入6473.54萬元,環(huán)比增加27.26%,同比增加28.76%。從2023年累計情況來看,杭徽高速實現(xiàn)日均收費車流量28894輛次,同比增長23.99%;路費收入共計69447.94萬元,同比增長22.39%。

事實上,在開年REITs行情整體走弱的背景下,底層資產(chǎn)類型為收費公路的REITs項目普遍呈現(xiàn)了抗跌的特征,基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況穩(wěn)健。

中金山東高速REIT也在2023年底披露了最新運營數(shù)據(jù),2023年11月,基金底層資產(chǎn)鄄菏高速日均自然車流量為2.28萬輛次,同比增長32.8%;路費收入為2893萬元,同比增長28.3%。公告進一步表示,2023年9至11月,鄄菏高速日均自然車流量同比增長 22.2%,主要原因一是2023年我國宏觀經(jīng)濟呈恢復(fù)態(tài)勢,出行車輛有所增多,二是濟菏高速改擴建交通管制帶來的“導流效應(yīng)”。

華夏越秀高速REIT則在1月5日披露了2023年四季度的運營情況。第四季度,漢孝高速日均自然車流量29254 輛次,同比增長33.3%;通行費收入為5672萬元,同比增長27.0%。公告分析,上述運營數(shù)據(jù)同比重大變化的主要原因一是2022年四季度車流量和收入基數(shù)偏低,二是2023年四季度經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù),人員出行增長。

截至今日收盤,上述三只REITs均實現(xiàn)上漲。浙商滬杭甬REIT、中金山東高速REIT、華夏越秀高速REIT今日分別上漲1.02%、2.95%、0.10%。中金山東高速REIT成為年內(nèi)第二只翻紅的REITs。

底層資產(chǎn)經(jīng)營分化,尋找量價皆穩(wěn)的資產(chǎn)

財聯(lián)社此前分析過,嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT近期大跌與1月4日旗下武漢項目2024年續(xù)租租金下滑的公告有關(guān)。今年跌幅居前的REITs多為產(chǎn)權(quán)類項目,包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目和倉儲物流項目。

中信FICC首席明明認為,隨著部分REITs發(fā)布底層資產(chǎn)運營相關(guān)公告,個別資產(chǎn)實際情況仍承壓與招募說明書相對樂觀的預(yù)測之間的預(yù)期差引發(fā)二級市場價格波動。具體來看,高速公路REITs已全部披露2023年11月運營數(shù)據(jù),部分已披露12月數(shù)據(jù),整體表現(xiàn)為穩(wěn)步修復(fù)。能源REITs板塊中,中信建投國電投REIT發(fā)布公告,表示已回款的國補應(yīng)收賬款平均回款周期進一步降低至2.07年,有效減少對應(yīng)款項開展保理的財務(wù)費用。

而產(chǎn)業(yè)園REITs板塊中,盡管華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT公告表示,2023年底整體出租率進一步提升至72.00%,較2023年三季度末提升超4個百分點,但相比2022年底92.60%的出租率,華安張江REIT仍有較多待去化的空置面積。華夏和達高科REIT于1月9日發(fā)布了2023年下半年主要運營數(shù)據(jù),底層資產(chǎn)和達藥谷一期項目、孵化器項目在2023年12月的新簽租約平均租金均發(fā)生環(huán)比小幅下滑。上述兩只產(chǎn)業(yè)園REITs年內(nèi)跌幅均居前。

至于倉儲物流板塊,除嘉實京東倉儲REIT武漢項目續(xù)租租金下滑,紅土創(chuàng)新鹽田港REIT于1月9日發(fā)布的2023年下半年主要運營數(shù)據(jù)顯示,2023年底現(xiàn)代物流中心園區(qū)出租率為95.23%,盡管公告表示好于預(yù)測出租率的95%,但低于7月末的99.94%,出租率出現(xiàn)波動。

明明預(yù)計,在2023年四季報披露前的一段時間里,陸續(xù)有REITs披露底層基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營表現(xiàn),因此市場或繼續(xù)圍繞相關(guān)增量信息進行交易。在此背景下,建議投資者在市場波動加劇中布局分子端穩(wěn)健的資產(chǎn)。分子端穩(wěn)健既要求“量”穩(wěn)、又要求“價”穩(wěn),因此可重點關(guān)注“量”有保障、同時價格有安全區(qū)間的資產(chǎn),通過對分子端的研判選擇當前分派收益率、IRR具備性價比的品種。

中金公司的REITs分析師裴佳敏則建議,可關(guān)注一級發(fā)行推進及基本面增量信息。受二級市場波動影響,近期一級發(fā)售的國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美消費REIT的網(wǎng)下認購倍數(shù)分別為1.17、2.07、1.32倍,低于前批次項目;此外,2023年12月29日上交所通過的易方達深高速REIT和嘉實中國電建清潔能源REIT招募書封卷稿資產(chǎn)評估價值相較申報稿分別下調(diào)7.52%、9.71%,以提升對投資者的吸引力。

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