財聯(lián)社2月21日訊（編輯 楊斌）龍年前三個交易日，滬深交易所全部30只REITs均實現(xiàn)上漲，部分項目累計漲幅超過10%，多只REITs因短時漲幅過大發(fā)布停牌或交易情況提示公告。春節(jié)前，證監(jiān)會發(fā)文明確了REITs的權(quán)益屬性，或為支撐REITs短期估值修復的重要因素。未來估值水平的進一步上行有賴于資產(chǎn)本身經(jīng)營情況的實質(zhì)性提升，而權(quán)益屬性的認定有利于長期資金進入REITs市場，并未新項目的上市擴容創(chuàng)造環(huán)境。

最多反彈13%，部分REITs項目漲至停牌

龍年開始的三個交易日，REITs市場一片歡騰。滬深交易所全部30只REITs均實現(xiàn)上漲，部分項目三日累計漲幅超過10%，反彈幅度居前的REITs不乏此前因負面消息而大跌的產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流項目。

圖：REITs區(qū)間行情

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

1月初，多只REIT曾因下跌而停牌。而在2月19日，部分REITs項目因漲幅過大公告停牌。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT公告稱，基金2月19日二級市場收盤價2.353元/份，較前一交易日收盤價漲幅5.56%，連續(xù)3個交易日累計漲幅11.10%。為了保護基金份額持有人的利益，基金自2月20日上交所開市起停牌1小時。

中金普洛斯REIT基金也發(fā)布公告： 2月19日二級市場收盤價為3.227元/份，相較于2024年2月8日收盤價的漲幅為6.68%，連續(xù)3個交易日累計漲幅10.21%，連續(xù)20個交易日累計漲幅為23.64%。為保護投資者利益，基金自2月20日上交所開市起停牌1小時。

此外，華夏合肥高新REIT也因漲幅過大發(fā)布停牌公告。嘉實京東倉儲REIT、中金湖北科投REIT、博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT因為大幅上漲發(fā)布了交易情況的提示性公告。

權(quán)益屬性認定或利好長期資金進入REITs，關(guān)注市場擴容

中金固收團隊認為，事實上本輪REITs自底部的反彈從1月中旬就已開始，主因供需關(guān)系有所改善。除前期估值自身已經(jīng)運行至較低位置以外，政策支持是更重要的因素，尤其是“會計類第4號”文通過明確REITs的權(quán)益屬性使機構(gòu)投資者可以選擇將價格變動計入OCI。在此基礎(chǔ)上，部分機構(gòu)在REITs投資策略上或已有所優(yōu)化。總體上，市場的賣壓在短期內(nèi)得到了切實的下降和疏解。

2024年2月8日晚間，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》（簡稱“會計類第4號文”）。會計類第4號文稱，監(jiān)管實踐發(fā)現(xiàn)，部分公司對于并表原始權(quán)益人在合并財務(wù)報表層面將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報為負債還是權(quán)益，存在理解上的偏差和分歧。

會計類第4號文認為，區(qū)分金融負債和權(quán)益工具，重點在于判斷企業(yè)是否存在無條件地避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的合同義務(wù)。對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs，考慮兩個因素：一是發(fā)行人有權(quán)選擇在交易所終止上市，以避免REITs現(xiàn)金分配義務(wù)；二是基礎(chǔ)設(shè)施REITs雖然成立時設(shè)置了初始期限，但其可通過擴募購入新的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)延長合同期限，可以避免到期強制清算義務(wù)。鑒于以上兩個特點，并表原始權(quán)益人在合并財務(wù)報表層面應將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報為權(quán)益。

平安固收首席劉璐分析，若其他投資者所持REITs可認定為權(quán)益性質(zhì)，或有助于推動REITs計入OCI（其他綜合收益）科目，這意味著REITs分紅可計入當期利潤，而REITs凈值波動不影響投資者當期利潤，有助于降低凈值波動給投資者帶來的拋售壓力。會計類第4號文或為掃清“REITs計入OCI科目”之障礙的先聲，對長期投資者進入REITs市場起到提振作用，后續(xù)關(guān)注更進一步的投資者REITs會計計量的監(jiān)管變化。

中金固收團隊進一步指出，在REITs明確權(quán)益屬性后，未來一段時間REITs收益率與主流高分紅股票之間維持一定水平的正向利差或是常態(tài)。短期REITs市場估值或仍有一定上行空間，但已接近階段性均衡，未來估值水平的進一步上行將有賴于資產(chǎn)本身經(jīng)營情況可否有實質(zhì)性提升。

另外，明確并表型原始權(quán)益人合并報表層面應將REITs其他方持有的份額列報為權(quán)益，實現(xiàn)了不出表、保留資產(chǎn)控制權(quán)的同時增加權(quán)益資金、降低資產(chǎn)負債率，有利于提升此類原始權(quán)益人推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)首發(fā)、擴募上市的積極性。政策優(yōu)化后價格修復更為重要的一點含義，是為新項目的上市擴容創(chuàng)造更為有利的環(huán)境，令未來可選的資產(chǎn)類型進一步豐富，關(guān)注2024年市場擴容。