財(cái)聯(lián)社11月4日（編輯 楊斌）10月以來(lái)，REITs市場(chǎng)震蕩調(diào)整，中證REITs（全收益）指數(shù)下跌1.12%，REITs各板塊行情分化顯著。從三季報(bào)來(lái)看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的表現(xiàn)較亮眼。目前，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs的估值相對(duì)較低，未來(lái)有望得到釋放。

在已上市的47只REITs項(xiàng)目中，10月以來(lái)僅有13只項(xiàng)目上漲，其余悉數(shù)下跌。其中，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT等多只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目漲幅居前，多只保障性租賃住房項(xiàng)目跌幅居前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路項(xiàng)目的分化較大。

圖：10月以來(lái)漲幅居前與跌幅居前的REITs項(xiàng)目

（資料來(lái)源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

中泰證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)指出，近期受宏觀的政策支持及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，股票市場(chǎng)企穩(wěn)回升，整體的風(fēng)險(xiǎn)偏好有所提高，對(duì)REITs等偏防御性資產(chǎn)估值產(chǎn)生一定壓制。

從三季報(bào)的表現(xiàn)來(lái)看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的總體表現(xiàn)最為突出。中信證券FICC首席明明指出，得益于運(yùn)管機(jī)構(gòu)充分發(fā)揮主動(dòng)管理能力，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)營(yíng)穩(wěn)中有升，出租率維持高位，完成度視角下大部分資產(chǎn)的營(yíng)收均超額完成招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)。

根據(jù)三季報(bào)，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT今年三季度實(shí)現(xiàn)收入1.87億元，環(huán)比增長(zhǎng)7.4%。三季度末，出租率 99.30%維持高位，較基金招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)出租率97.50%提升1.8個(gè)分點(diǎn)。其在三季報(bào)中表示，目的性消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)正在逐漸占據(jù)購(gòu)物中心行業(yè)的中心位置。購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)順應(yīng)這一趨勢(shì)，將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放在提升客流水平和轉(zhuǎn)化率，追求更高效滿(mǎn)足消費(fèi)需求，不斷通過(guò)調(diào)改升級(jí)、項(xiàng)目存量改造、非標(biāo)商業(yè)等方式，擴(kuò)大自身的客群覆蓋面。

中金印力消費(fèi)REIT三季度實(shí)現(xiàn)收入8505萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)17.96%。三季度末出租率為98.98%，可供分配金額高于招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)水平。其三季報(bào)指出，基金將繼續(xù)深化與全國(guó)連鎖品牌及本地品牌的戰(zhàn)略合作關(guān)系，深入挖掘引入具有本地特色、符合消費(fèi)變化趨勢(shì)的新銳品牌，拓展與文化產(chǎn)業(yè)、社區(qū)、高校等不同行業(yè)創(chuàng)意資源的合作。

中金基金創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人劉立宇近期在2024觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上表示，當(dāng)前消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的平均分紅率在5%以上，而保障房REITs大約在3.7%，這體現(xiàn)了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs處在一個(gè)相對(duì)估值較低的位置。機(jī)構(gòu)目前對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)未來(lái)的看法還比較謹(jǐn)慎，隨著有更多的機(jī)構(gòu)注重REITs投資分子端資產(chǎn)的分析，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在二級(jí)市場(chǎng)的估值有望得到釋放。

相較之下，其他產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs的三季報(bào)分化更明顯。如產(chǎn)業(yè)園板塊三季度收入環(huán)比再度轉(zhuǎn)負(fù)，中金公司的研究團(tuán)隊(duì)分析，在招商環(huán)境仍未明顯改善情況下，二線產(chǎn)業(yè)園三季度經(jīng)營(yíng)普遍環(huán)比下滑。物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)持續(xù)受到供需端壓力影響，整體調(diào)整或仍在進(jìn)行中，短期內(nèi)“以?xún)r(jià)換量”趨勢(shì)或?qū)⒏鼮槊黠@。

三季報(bào)顯示保障房REITs基本面保持穩(wěn)健，而平安固收首席劉璐指出，保障房REITs因估值較高、供給增加，近3個(gè)月持續(xù)調(diào)整。

華泰證券固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，機(jī)構(gòu)“資產(chǎn)荒”背景下，公募REITs作為較高分紅、風(fēng)險(xiǎn)適中、較低相關(guān)性的資產(chǎn)，仍具備中長(zhǎng)期投資價(jià)值。短期來(lái)看，年底機(jī)構(gòu)“落袋為安”增添不確定性，權(quán)益市場(chǎng)修復(fù)、REITs新上項(xiàng)目增加、發(fā)行審核提速對(duì)資金起到一定的分流作用。從三季報(bào)業(yè)績(jī)來(lái)看，業(yè)績(jī)穩(wěn)定的資產(chǎn)可逢調(diào)整適當(dāng)增配，如量?jī)r(jià)齊升的保租房、運(yùn)管能力強(qiáng)的消費(fèi)以及基本面邊際向好的高分派資產(chǎn)。

明明提示，三季報(bào)披露后，相關(guān)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)、投資者開(kāi)放日等活動(dòng)也將陸續(xù)舉辦，市場(chǎng)或圍繞基本面的增量信息進(jìn)行交易。